Por que sua pesquisa imobiliária precisa de Geomarketing, Qualitativa e Quantitativa?

Foto: Acervo Pessoal

Se você ainda acredita que geolocalização + Excel é suficiente para validar um empreendimento, prepare-se para descobrir como sua "estratégia" pode estar cavando um buraco financeiro. A realidade é clara: no mercado imobiliário, a ausência de uma abordagem multimodal transforma dados em armadilhas.

Se você acha que um mapinha colorido do Geomarketing resolve tudo, prepare-se para descobrir como sua incorporadora pode estar construindo castelos de areia. A triste verdade é que, no mercado imobiliário, nenhuma metodologia sozinha consegue tapar os buracos da ignorância estratégica.

O Geomarketing brilha em apontar onde há demanda, mas falha miseravelmente em explicar como e para quem construir.

Geomarketing identifica zonas de alto fluxo, mas é cego a preferências arquitetônicas do público-alvo. Exemplo real: uma incorporadora no Rio usou dados espaciais para construir torres modernistas em Santa Teresa. O problema? O bairro, tombado como patrimônio histórico, atrai compradores que buscas casas coloniais com jardim. Resultado: 60% das unidades encalhadas – o mapa acertou a localização, mas errou a alma do lugar.

Estilo de vida: O mapa não mostra hábitos apenas CEPs.

Dados geográficos não capturam rituais diários do público. Em São Paulo, um complexo de estúdios para jovens solteiros foi erguido com base em mapas de calor. O que o Geomarketing não viu: a região é dominada por famílias tradicionais que evitam prédios "descolados". A piscina com música eletrônica e coworking space? Virou motivo de processos por poluição sonora.

A metodologia rastreia onde as pessoas estão, não para onde vão, e de onde vem. Em Brasília, um relatório apontou alta demanda no Lago Sul em 2022. Só não previu que 20% dos jovens moradores estavam migrando para outro vetor da cidade devido a um novo projeto de urbanização do governo. Resultado: lançamento concorrendo com um mercado em fuga silenciosa.

Geomarketing é bússola, não capitão.

Essa metodologia é vital para navegar, mas inútil sem quem entenda:

- Qualitativa: Revela como as pessoas vivem e o que sonham (ex.: varanda gourmet > piscina de borda infinita). Um incorporador que só escuta "o cliente quer áreas verdes" pode investir em jardins caríssimos... e descobrir que, na prática, ninguém quer pagar mais por isso.

- Quantitativa: Confirma o que elas pagariam por esses sonhos. Assim como consegue decifrar a precificação de cada etapa do storytelling desse sonho.

Juntas, evitam que você construa um espelho d'água caríssimo em um bairro onde todos querem horta urbana.

Não seja refém de coordenadas GPS. Se seu relatório de Geomarketing não é cruzado com entrevistas profundas e dados comportamentais, você está comprando um ingresso para o fracasso. E daqui pra frente, tome muito cuidado com vendedores de mapas mágicos!